Il canone è ridotto
 se c’è una miglioria

In tema di riduzione del canone di locazione per lavori di adattamento, si può evitare la tassazione delle somme relative solo dimostrando che le opere apportate non sono migliorative, ma necessarie per le esigenze del conduttore. Lo ha stabilito la sezione tredicesima della Commissione tributaria regionale della Lombardia nella sentenza n. 2134/2020.
La vicenda tratta di un accertamento con cui il Centro operativo di Pescara aveva accertato maggiori redditi in dipendenza di alcuni contratti di locazione stipulati e registrati tra le parti. 
Il minor reddito dichiarato dal contribuente era dovuto alla riduzione del canone di locazione prevista nel contratto per consentire al conduttore l’esecuzione dei lavori di adeguamento; l’agevolazione riguardava l’abbuono di due mensilità per adattare i locali alle esigenze dell’attività commerciale del conduttore. 
La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso presentato dal contribuente sul rilievo che l’amministrazione finanziaria aveva esplicitato le motivazioni del recupero solo in sede contenziosa, integrando il vizio di carenza di motivazioni. Impugnando la decisione dei giudici provinciali l’Ufficio finanziario palesava che il giudice provinciale aveva deciso «ultra petita», perché il motivo di difetto di motivazione non era stato eccepito nel ricorso introduttivo dal ricorrente. I giudici regionali meneghini hanno accolto l’appello dell’Ufficio sul punto specifico, e confermato l’accertamento fiscale. Infatti all’articolo otto del contratto le parti hanno convenuto che fatta salva la possibilità di ripristino dei locali nello stato in cui si trovavano prima della locazione, le stesse parti hanno convenuto che le modificazioni, addizioni e migliorie eseguite dal conduttore, resteranno a favore del locatore senza rimborsi. 
In questo caso, il collegio regionale meneghino ha constatato che al locatore saranno attribuiti i miglioramenti eseguiti dal conduttore. Di conseguenza, come stabilito anche dalla Corte di cassazione nella sentenza n. 15808/2006, il canone va dichiarato dal locatore nella sua interezza, mentre il conduttore può dedurre i costi a tal fine sostenuti per l’adeguamento dei locali. 
Concludendo la Commissione tributaria regionale della Lombardia ha compensato tra le parti le spese di lite. 
Benito Fuoco
(…) Il motivo è, pertanto, fondato.
A questo punto (…) si rileva che, nella ipotesi di pattuizione di riduzione del canone annuale di locazione convenuto in ragione dei costi a sostenersi da parte dal conduttore per la esecuzione di opere necessarie all’adattamento dei locali condotti in affitto alle proprie esigenze, occorre verificare se dette opere assolvano esclusivamente agli interessi del conduttore oppure si traducano comunque in un vantaggio (sia pure successivo alla riconsegna dell’immobile) in favore del locatore.
In detta ultima fattispecie, infatti, siccome precisato dal giudice di legittimità, il canone va dal locatore comunque dichiarato nella sua interezza, nel mentre il conduttore può dedurre i costi documentati a tal fine sostenuti (cfr. Cass. n. 15808/2006).
A questo punto si impone, pertanto, la disamina di tutte le clausole contrattuali, nella specie, sottoscritte inter partes.
Ebbene, siccome convenuto sub art. 8 contratto «Col cessare della locazione il conduttore riconsegnerà i locali nello stato in cui si trovano, fatta salva la facoltà per i locatori di chiedere al conduttore di provvedere al ripristino degli stessi nello stato in cui si trovavano prima della locazione. In ogni caso, tutte le modificazioni, addizioni e migliorie eseguite dal conduttore resteranno a favore del locatore, senza alcun compenso e/o indennità per il conduttore, anche se autorizzati».
Ne consegue che le parti non hanno affatto aprioristicamente e categoricamente esclusa la possibilità per il locatore di trarre vantaggio dalle opere eseguite dal conduttore a cura e spese di quest’ultimo (e valga evidenziare che tra le prefate opere, sempre in sede contrattuale, viene indicata la realizzazione di lavori comunque di valorizzazione dell’immobile …).
Sicché la fattispecie concreta va ricondotta alla ipotesi in cui è obbligo del locatore dichiarare ai fini fiscali l’intero canone annuo.
Né la superiore conclusione può ritenersi infirmata dalla circostanza, rappresentata dalla contribuente nel presente grado di giudizio, della sopravvenienza di ulteriori concordate riduzioni del canone, ove si consideri la estraneità al presente giudizio di situazioni riconducibili a diversi anni di imposta, in ogni caso, siccome evincibile dalla documentazione versata in atti dalla stessa appellata, reiterate nel corso del rapporto contrattuale in difetto ex actis della rappresentazione di alcuna valida giustificazione.
Alla luce delle superiori argomentazioni va, pertanto, accolto anche il terzo motivo dell’appello principale (…)